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蔡浩:重拾房地产依赖?中国应该说不

2019-02-16 14:42:43    第一财经  参与评论()人

2018年12月中下旬,伴随着中央经济工作会议的召开,在“因城施策,分类指导”的指引下,多地政府开始竞相放松当地楼市政策。12月18日,菏泽成为第一个取消限售的城市。12月19日,广州成为第一个放松楼市政策的一线城市,部分取消商住房销售对象限制。2019-02-16,媒体称上海、深圳部分银行首套房利率下调,降至95折。各地方政府积极履行城市政府主体责任,虽然放松的数量越来越多,但尚未出现完全松绑的局面,依然贯彻了“房住不炒”的定位。

然而,令人惊讶的是,在与同行的交流中,得知当前市场中仍有大量的投资者和分析师,对政策宽松的预期十分强烈,这其中就包括了房地产政策。在世界面临百年未有之大变局的当下,房地产驱动经济的老路应该避之唯恐不及,对于这种观点,中国应该果断地说不!

老生常谈的逻辑

在与同行的交流中,朋友推演了他所接触的普通投资者的逻辑:过往经验表明,政府不会让房价下跌,经济越差越会挺房价,就算有泡沫也一定会挺房价。只要限购政策一松绑,房价一定会涨,经济下行时期,房地产仍然是最安全最具有投资价值的资产,所以会有更多的钱涌进楼市,房价会继续暴涨。尤其以一线城市的投资者最有信心,这是根据过去近20年房地产调控经历得出的“经验之谈”。而市场上很多分析师也持有相同观点,认为经济一差,政府就必然要重拾房地产这个“夜壶”(任志强的比喻),房地产政策大面积松绑可期。

房地产泡沫对经济结构的扭曲

过去10多年,作为国民经济的支柱产业,同时也是地方财政收入的最重要来源,房地产也成为全民公认回报率最高、最稳定的资产。“只涨不跌”、“政府不会让房价下跌”已经逐渐成为大部分普通民众的信仰,但从客观规律来看,这恰恰是房地产存在泡沫的铁证。以租金回报率这个指标为例,国际公认的警戒线是4%(对应1:300租售比),根据云房数据研究中心对2017年全国100个城市普通住宅租金回报率的调查来看,只有6个城市的租金回报率在4%以上,近7成城市的租金回报率在3%以下,而包括一线城市在内,有15个城市租金回报率在1.5%~2%之间。

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